隨著全球經濟環境的不斷變化和中央銀行利率政策的調整，房貸利率成為許多家庭財務計劃中的關鍵因素。2024年7月22日的房貸市場顯示，儘管利率整體呈現穩定，但市場上的選擇仍然繁多，從政府補貼的特惠利率到各大銀行提供的標準房貸利率，借款人面臨著各種選擇。
這篇文章旨在幫助借款人了解當前房貸利率的現況，分析不同的利率選擇，並提供一些實用的建議，以便在選擇房貸產品時做出明智的決策。我們將深入探討市場上主要的房貸利率類型、還款方式及其優缺點，以及如何利用市場信息降低房貸負擔。無論你是首次購房者還是正在考慮轉貸的現有借款人，希望這些信息能幫助你做出最符合自身需求的選擇。截至2024年7月22日，房貸利率市場表現如下：
房貸利率目前最低是多少？
新青安貸款：
目前最低利率為1.775%起。該貸款計劃受政府補貼和公股銀行優惠影響，實際利率可能低至1.9%。不過，這樣的低利率通常僅適用於特定客群，例如三師、軍公教人員及百大企業員工等優質客戶。
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一般銀行購屋貸款：
現階段，銀行提供的最低利率為2.185%。這一利率受到多種因素影響，包括申請人的信用評分、不動產鑑價及貸款成數和期數等。
如何查詢市場公允利率
要了解市場上較為公允的房貸利率，建議參考中央銀行每月底公布的「新承做購屋貸款利率」。此數據由中央銀行統計五大銀行（台灣銀行、合庫銀行、土庫銀行、華南銀行和第一銀行）的新承作房貸利率，代表了大部分人能夠獲得的平均利率。
根據中央銀行最新的統計資料，2024年6月五大銀行的新承做購屋貸款利率為2.184%。這一數字較前月輕微下降0.003個百分點，結束了連續四個月上升的趨勢。這次下滑主要是由於部分銀行的信用較佳客戶比重上升，儘管降幅不大，但顯示出市場利率的穩定性。
貸款市場趨勢
2024年6月，五大銀行的新承做購屋貸款金額達1012.21億元，創下歷史第二高紀錄。其中，新青安貸款在這些新承做購屋貸款中的佔比達40.92%，為2016年7月以來的新高。這表明新青安貸款在市場上的影響力持續增強。
如何計算房貸利率
基準公式：房貸利率通常由兩部分組成：
「銀行定期存款利率指數」加上「加碼利率」。
每家銀行的定期存款利率指數計算方式略有不同，大多數是根據6到10家銀行的定期存款利率平均值來確定；加碼利率根據借款人的信用條件而有所不同，一般範圍在0.465%到2.5%之間。例如，如果定期存款利率指數為1.72%，那麼房貸利率大致範圍為2.185%到4.205%之間。
房貸利率種類：機動利率和固定利率
- 機動利率：機動利率（也稱為浮動利率）會隨著市場利率的變動而調整，主要受到央行升息或降息政策的影響。這種利率的變動能夠即時反映市場狀況，成為主流選擇。現階段的銀行都以機動利率為主，分為一段式、二段式、多段式、混合式固定利率等計算方式，
- 固定利率：固定利率在約定的期間內保持不變，無論市場利率如何變動。雖然這種利率不會隨市場變化，但它的固定性使得借款人可以預測和管理自己的還款負擔。
房貸利率類型
- 一段式利率：利率組成為利率指數加上加碼利率，從貸款開始到結束的金額都變化不大。雖然這種利率會隨市場變化而調整，但加碼利率部分固定不變。
- 多段式利率：利率在不同的貸款階段會有所不同，會有兩種以上的計算方式，例如前期利率較低，後期則較高。這樣的設計有助於在貸款初期減輕負擔，但總體利息成本可能較高。
- 混合式固定利率：例如青年安心成家貸款的利率計算方式，前2年利率會固定在貸款開始時的基準利率加上加碼利率，第3年起轉為機動利率。這種方式結合了固定利率和機動利率的優點，適合那些擔心未來利率上升的借款人。
降低房貸負擔的策略
隨著央行利率的上升，房貸負擔增加，可能需要考慮房屋轉貸。透過轉貸，可以尋求更低的利率，並延長貸款期限，從而減少每月還款金額。重新鑑價房屋也可以有機會提高貸款額度，尤其是在房價上漲的情況下。
比較不同利率方案
在選擇房貸時，一段式利率和多段式利率之間的比較可以使用「總費用年百分率（APR）」來進行。總費用年百分率包括了所有貸款費用，如手續費、貸款管理費和其他額外費用。提供了一個更全面的比較基準。
本息平均攤還 vs. 本金平均攤還：選擇合適的還款方式
當申辦房貸時，您可以選擇兩種主要的還款方式：本息平均攤還和本金平均攤還。這兩種方式各有優缺點，根據個人的財務狀況和需求來選擇最適合的還款方式至關重要。
本息平均攤還
本息平均攤還是最常見的還款方式，每月還款的金額固定，包括本金和利息的總額。這種方式的主要優點在於每月還款金額一致，使得預算規劃相對簡單，尤其適合那些初期現金流不穩定或希望每月固定支出的貸款人。例如，剛購房者可能手頭緊，或者需要申請寬限期的人群，這種方式能夠減少初期還款壓力。由於每月還款金額不變，這對於固定收入的上班族或者需要嚴格財務規劃的家庭來說，非常方便。然而，由於每月的利息和本金加起來的總額固定，這會導致整體利息支出較高，因此多數銀行也會預設使用這種方式。
本金平均攤還
本金平均攤還則是每月還固定本金，再加上根據剩餘本金計算的利息。因此，雖然每月還的本金固定，利息也隨著本金逐月的減少。這種方式的主要優點在於總利息支出會較少，但前期每月的還款壓力相對較大，因為本金不變，利息逐月減少的過程中，初期還款金額會較高。這種方式適合財務穩健、沒有太大還款壓力的借款人。此外，對於那些理財習慣較少的人，選擇本金平均攤還也能起到一種被動儲蓄的效果。
房貸利率比較
以下提供17家銀行，房貸利率介於2.185%~2.38%，以機動利率為主。
貸款金額以1000萬本息平均攤還試算20年期，每月還款金額大約51469~52500元；30年期則每月還款金額大約37894~38901元，這還不包含手續費及其他貸款條件。
| 銀行 | 房貸利率 |
|---|---|
| 第一銀行 | 2.185%起 |
| 凱基銀行 | 2.185%起 |
| 兆豐銀行 | 2.185%起 |
| 土銀銀行 | 2.185%起 |
| 合庫銀行 | 2.185%起 |
| 滙豐銀行 | 2.19%起 |
| 王道銀行 | 2.19%起 |
| 星展銀行 | 2.19%起 |
| 元大銀行 | 2.20%起 |
| 遠東商銀 | 2.24%起 |
| 永豐銀行 | 2.22%起 |
| 玉山銀行 | 2.27%起 |
| 國泰銀行 | 2.32%起 |
| 富邦銀行 | 2.33%起 |
| 台新銀行 | 2.36%起 |
| 聯邦銀行 | 2.30%起 |
| 中國信託 | 2.38%起 |
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房貸利率 結論
截至2024年7月22日，房貸市場在經歷了多次波動後，顯示出穩定的趨勢。新青安貸款的最低利率為1.775%，但實際利率可能因申請人條件而異。一般銀行提供的房貸利率從2.185%起，顯示出市場上對購屋貸款的競爭仍然激烈。中央銀行最新的數據顯示，主要銀行的新承做購屋貸款利率輕微下降，顯示出市場利率的穩定性。
在選擇房貸方案時，房貸利息直接影響到你的每月還款金額及長期還款總額。借款人應根據自身財務狀況和未來的利率預期選擇合適的利率類型。固定利率適合希望在整個貸款期間保持還款穩定的借款人，而機動利率則適合能夠接受利率變動風險的借款人。不同的還款方式（本息平均攤還與本金平均攤還）也會影響每月還款的金額和總體利息支出，選擇時應根據自身的財務狀況做出最合適的選擇。最終，對於希望降低負擔的借款人來說，轉貸和重新鑑價是值得考慮的策略。
房貸利率 常見問題 (FAQ)
1. 我該如何選擇適合我的房貸利率類型？
選擇房貸利率類型主要取決於你的風險承受能力和對未來利率變動的預期。如果你希望在貸款期間內每月還款金額穩定，固定利率是最佳選擇。相反，如果你能夠接受市場利率波動並希望在利率下降時受益，機動利率可能更合適。你也可以考慮混合式固定利率，以享受前期固定利率帶來的穩定性和後期機動利率的靈活性。
2. 本息平均攤還和本金平均攤還有什麼區別？
本息平均攤還是每月還款金額固定，包括本金和利息的總額。這種方式使得每月支出易於預測，但總體利息支出較高。本金平均攤還則是每月固定還本金，利息根據剩餘本金計算，因此前期還款壓力較大，但總體利息支出較少。選擇哪種還款方式應根據你的現金流狀況和總體財務計劃來決定。
3. 轉貸是否能幫助我減少房貸負擔？
轉貸是指將現有房貸轉到另一家銀行或金融機構，以尋求更低的利率或更優惠的貸款條件。這可以幫助你降低每月還款金額或縮短貸款期限，從而減少總體利息支出。然而，轉貸過程中可能會產生手續費和其他費用，因此在決定轉貸前，建議詳細計算轉貸的總成本和潛在節省，並與銀行進行充分的溝通。