購房是一個人生中的重大投資決策，而申請房貸則是實現夢想的關鍵步驟。從選擇合適的貸款產品到最終的撥款過程，每一步都需要謹慎對待。了解房貸申請的詳細流程，不僅能夠幫助您更高效地處理申請，也能讓您在整個過程中避免潛在的陷阱和不必要的延遲。
本篇文章將為您逐步解析從房貸申請到撥款的八大核心步驟，涵蓋每個階段的時間安排和注意事項。無論您是首次購房還是有經驗的買家，了解這些細節都能幫助您更順利地完成房貸申請，確保資金流轉的順暢，並最終實現擁有心儀房產的目標。
房貸申請流程全解析：從申請到撥款的八大步驟
無論是購買中古屋、新成屋還是預售屋，房貸申請都是實現擁有房產的重要步驟。以下是房貸申請的八大核心步驟，幫助您順利完成房貸申請過程。
- 申請房貸
在市場上的房貸產品種類眾多，適合的產品取決於您的財務狀況和需求。在申請之前，建議仔細比較不同銀行和金融機構提供的房貸選項，包括利率、還款方式和其他條件，以選擇最符合您需求的方案。大約需要1~2天的時間。 - 房屋估價
提交申請後，銀行會派遣專業估價師對房產進行估價。估價過程會考慮房屋的面積、地理位置以及周邊生活機能等因素。此外，成交價也會作為核定貸款金額的重要參考。通常需要2-4個工作天。 - 貸款條件審核
銀行在取得房屋估價報告後，會對您的申請進行審核。所需時間大約1~3天，銀行會詳細審核申請人的財務資料、還款能力和信用狀況等。徵信資料、過往的銀行交易紀錄和信用評分都是決定貸款的利率和額度的關鍵因素。 - 通知審核結果
銀行會在1~5天將審核結果告知申請人。申請人需確認是否滿意該結果。若有異議，可與銀行專員協商。 - 簽署貸款合同
當貸款申請獲得批准後，您需要與銀行簽訂貸款合同。這一步驟稱為「對保」，房貸金額龐大且涉及多方面的合約條款，因此借款人需親自到銀行，銀行會仔細審核您的所有文件並解釋合約內容，簽署合同並確認各項內容的準確性，包括還款方式、期限等相關規定。此階段大約需時1至2小時，有問題都能立即處理，避免未來產生糾紛。在簽約時，請特別注意以下幾點：- 基本資料是否正確
- 貸款金額是否符合
- 利率及其可能變動
- 貸款期限
- 還款方式
- 違約金條款及其比例
- 不動產抵押權設定
對保完成後，需要完成不動產抵押權的設定。這是為了保障銀行的貸款權益，通常由地政士事務所處理。地政機關會徵收設定金額的千分之一作為規費。 - 購屋保險投保
銀行通常要求您為購買的房產投保住宅火災及地震基本保險，以降低房屋因火災或地震損毀對貸款的風險。如果未投保，銀行可能不會進行貸款撥款。 - 銀行撥款
完成所有前置步驟後，銀行將進行撥款。借款人需開設一個專門的帳戶，用於貸款撥款和還款。銀行會確認不動產保險已到位後，大約1-5天內的時間撥款程序會正式啟動。撥款完成後，借款人每月需定期將應繳金額存入該帳戶，貸款本息將從帳戶中自動扣繳。
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為何你的房屋貸款審核會比預期長？
銀行在審核房屋貸款時，通常需要較長的時間，從申辦到銀行撥款一般都要7天，若申請人相關的資料不符，相對等待時間更久。主要原因包括以下幾點：
資料驗證和核實：銀行需要核實申請人提供的各種資料，包括收入證明、信用報告、資產負債狀況等。這些資料需要詳細審核，以確保申請人有能力按時還款。
房產估值：銀行會對房產進行估值，以確保其價值足以作為貸款的擔保物。估值過程可能涉及專業的估價師，需要一些時間來完成。
內部流程和審批：銀行的貸款審核涉及多個部門和層級的審批，每個階段都需要時間來處理和確認。
風險評估：銀行需要評估貸款的風險，包括申請人的信用風險、房產市場的變化等。這些風險評估可能需要詳細分析和專業判斷。
法律和合規要求：銀行必須遵守各種法律法規，確保所有的貸款流程符合合規要求。這涉及到合同、條款和其他法律文件的檢查和準備。
房貸申請全攻略：你需要準備哪些資料？
為了讓銀行房屋貸款的審核過程更有效率，申請人在確定了要申請的銀行後，應及早準備好所有必要的資料，讓整體流程更加順暢。這不僅能加快審核速度，事前準備充分，能為你節省時間並提升申請成功的機會。以下提供兩個階段需準備的文件：
申請購屋貸款所需的文件
- 貸款申請書
- 借款人及保證人的身分證影本
- 第二證件(例如健保卡、駕照執照、護照等)
- 借款人及保證人的戶籍謄本或戶口名簿
- 借款人與保證人的印章
- 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺、財產清單或不動產權狀影本等)
- 買賣合約書影本
- 土地與建物登記謄本影本
若申貸人任職於百大企業或擔任軍公教職務，對房貸審核有加分效果。此外，也可以提供其他財力證明，如土地、建物、儲蓄保單或銀行存款，不僅加快審核還可能獲得更好的貸款條件。
房貸對保所需文件
- 借款人及保證人的身分證正本和第二證件正本
- 借款人與保證人的印章
- 其他檢附文件，各銀行的對保規定和所需文件可能會有所不同。每家銀行的要求和貸款方案各異，需準備的文件依各銀行的規定為主
房貸對保後何時撥款？撥款時間要多久？
房屋貸款的撥款時間可以因銀行和個案的不同而有所變化，但一般而言，從批准貸款到實際撥款的時間通常在1-5天時間。但如果是新成屋交給建商處理，由於建商需一併處理所有住戶的資料，則撥款時間需耗時2個月。
具體的撥款時間會受到以下因素的影響：
文件是否齊全：如果所有必要的文件和資料都已經準備好，撥款過程會更為順利。
代書處理時間：如果需要代書處理不動產抵押權的轉移，這個過程可能需要一定的時間，通常幾1到2天左右。
銀行內部流程：不同銀行的審核和撥款流程有所不同，處理速度不一。
申請的貸款額度和貸款種類：較高額的貸款或特定類型的貸款可能需要更久的審核時間。
申請房屋貸款注意事項與結論
房貸申請是一個複雜而多階段的過程，涉及申請、估價、審核、合同簽署、抵押設定、保險投保及最終撥款等步驟。了解每個步驟的詳細要求和時間安排可以幫助您更有效率地完成申請，減少等待時間，確保每個環節都符合銀行的要求。初步試算可能的貸款金額，評估自己的還款能力，計算每月收入和支出，確保在支付房貸後仍能維持生活品質。並留出應急資金，以應對突發的財務需求。在資金管理上有更好的規畫。在簽署貸款合同前，仔細閱讀所有條款，確保您了解各項內容，包括還款方式、利率、違約金等。對於不明白的條款，請務必向銀行專員詢問清楚。
房貸對保後多久能撥款？常見問題FAQ
Q1: 房貸流程中的額外費用有哪些？
A1: 除了考量房屋本身的價格和房貸利息外，還需留意一系列額外的相關費用。這些費用可能包括帳管費、房屋估價費、開辦費、徵信費、書狀費、謄本費、代書費、抵押權設定費以及房產保險費等。
Q2: 如果房貸申請審核過程比預期長，應該如何處理？
A2: 若房貸申請審核過程延遲，您應主動聯繫銀行了解進度，詢問是否需要補充資料或有其他需要解決的問題。確保所有資料準確完整，並檢查是否存在任何可能導致延遲的問題，如資料不全或需要進一步審核的情況。
Q3: 房貸對保後多久撥款？撥款後，我需要注意什麼事項？
A3: 從批准貸款到實際撥款的時間通常在1-5天時間。房貸撥款後，您需要確保每月還款準時完成。也應定期檢查房屋保險的有效性，確保其符合銀行的要求。此外，了解您的還款計劃和利率變動情況，以便及時調整財務計劃。